세바스찬 모리츠(Sebastian Moritz), Moricon Consultants Ltd. 및 ResiSettle Ltd의 이사, Gryphon Partnership의 파트너
이 기사는 독립 호텔리어가 현재 비즈니스 구조에 레지던스를 추가할 것을 고려할 때 직면하는 몇 가지 과제와 기회에 중점을 둡니다. 주요 브랜드가 이미 주거 시장에 막대한 투자를 하고 있기 때문에 잘 알려진 브랜드 약속과 글로벌 지원 구조를 바탕으로 브랜드가 없는 호텔 조직이 직면한 몇 가지 중요한 요소가 아래에 나열되어 있습니다.
경제적 힘을 강조하기 위해 브랜드 호텔 부문은 현재 전 세계 406개 계획에 55,000개 이상의 아파트를 보유하고 있으며, 64개국 180개 이상의 지역에서 70개 이상의 호텔 운영업체가 서비스를 제공하고 있으며, 메리어트, 아코르, 포시즌스가 그 중 절반 이상을 차지하고 있습니다.
따라서 브랜드가 없는 운영자가 주거용 부동산의 시류에 편승하려는 것은 매우 유혹적이지만, 그러한 투자의 모든 장단점을 철저히 조사하여 대신 많은 문제를 일으키는 모방 고양이 상황을 피하도록 하는 것이 배당금을 지불합니다.
언뜻 보기에 독립 운영자로 주거 프로젝트에 착수하면 많은 이점이 있습니다.
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호텔 개발 현금 흐름: 자본 지불을 통해 실제 완료 시 자금을 조달하기 위해 계획에서 벗어난 주택을 판매할 수 있는 능력. 또한 나중에 프로젝트를 직접 관리하는 경우 상당한 관리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.
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호텔 접근 명령 프리미엄이 있는 레지던스: 나이트 프랭크(Knight Frank), 세빌스(Savills ), 그레이엄 어소시에이츠(Graham Associates) 의 최근 연구에 따르면 기존 사업자의 프리미엄은 비브랜드 주택에 비해 약 30%에 달합니다. 그러나 위치에 따라 큰 변동을 인정해야 합니다(예: NY에서 -15% 할인, 방콕에서 +60% 할인).
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주기적 또는 계절적 변동을 피하십시오. 점유 주택은 서비스 요금 및/또는 주거용 서비스 소비를 통해 연중 내내 현금 흐름을 창출합니다.
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자체 브랜드의 프리미엄 평가: 성공적인 프로젝트를 통해 호텔 프로젝트의 가시성을 높이고 서비스 우수성을 보여줄 수 있습니다.
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가치-비용 이점: 평방 피트당 자본 가치에서 레지던스는 일반 호텔 숙박 시설보다 더 높은 가치를 제공할 수 있습니다.
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충성도 높은 고객을 더욱 결속시키는 방법: 동일한 기준으로 제공되는 호텔 서비스와 유지 관리 및 관리는 충성도 높은 고객의 추가 지출을 유도합니다.
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Lock-and-go 마음의 조각: 고객은 거주 여부에 관계없이 자신의 재산을 평온하게 사용할 수 있습니다.
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시장 차별화: 새로운 가격, 브랜딩 표준 및 서비스를 어렵거나 포화된 시장에서 경쟁할 수 있도록 설정할 수 있습니다.
이 모든 것이 훌륭하고 논리적으로 들리지만 커튼 뒤를 않으면 다소 무례한 놀라움을 선사하여 고객의 호의와 재정 건전성을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.
브랜드 호텔 레지던스가 성공할 수 있었던 주요 요인 중 하나는 구조에 있습니다. 이들은 성숙한 글로벌 운영의 일부이며, 포트폴리오, 현금 흐름 및 도달 범위의 규모로 인해 필요한 자본을 보다 쉽게 유치할 수 있을 뿐만 아니라 수년간의 경험을 통해 얻은 인력 전문 지식 및 서비스 표준뿐만 아니라 운영 지식도 보유하고 있습니다.
주거용 시류에 편승할 때 겪을 수 있는 고충을 살펴보겠습니다.
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현금 흐름: 현금 흐름의 과정은 성공적인 판매 후 아파트를 넘겨준 후에만 돈을 받기 때문에 다릅니다. 또한 1개월 또는 2개월의 인건비, 건물에 대한 초기 보험료, 운영 장비 개장 전 등과 같은 지출을 고려해야 하므로 부담이 발생할 수 있습니다.
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주거 마케팅: 시장이 비교 가능한 판매 단위로 가득 차 있기 때문에 프레젠테이션, 서비스 및 운영 측면에서 경쟁업체와 차별화하는 방법을 고려해야 합니다. 전통적인 시청 경험을 통해 사람들에게 제공할 수 있는 서비스를 설득하는 데 5분밖에 걸리지 않을 수 있으며, 이는 전통적인 호텔 마케팅보다 훨씬 적습니다. 전문적인 마케팅 지도를 받는 것이 좋습니다.
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법률 플랫폼: 주택 소유 규칙, 관리 계약, 임대 보유 계약, 서비스 요금 예산, 주택 협회 규칙, 건축 규정 등을 안내하기 시작하기 전에 구조화된 법률 및 판매 조언을 강력히 권장합니다. 귀하는 귀하가 지원해야 하는 건물 책임과 보증에 대해 알고 있어야 합니다 – 일부는 12개월 이내에 경과할 수 있고 일부는 10년 후에만 경과할 수 있습니다. 마지막으로, 호텔을 매각해야 하는 경우 어떻게 됩니까 – 주거 서비스는 어떻게 됩니까?
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공간 계획: 보관, 차고 주차 및 기타 상업적으로 매력적인 기회를 위해 사용 가능한 판매 가능한 공간을 최대한 활용하고 싶은 유혹이 매우 크지만 귀하의 사명과 비전을 실현하고 숨쉬게 할 서비스 전문가 팀이 있을 수도 있다는 것을 잊지 마십시오. 공간 제약이 있으면 앞으로 몇 년 동안 그들의 노력을 방해할 것입니다. 이로 인해 직원 변동이 심해지고 건물 운영 비용이 높아지며 결국 고객의 신뢰가 떨어질 수 있습니다. 분명 거짓 경제다.
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기존 비즈니스와의 연계: 호화로운 레지던스나 가족 친화적인 제안을 고려하고 계십니까? 두 작업을 어떻게 조율할 계획입니까? 이것은 단순히 명백한 것을 나타냅니다 : 기술적으로 결코 떠나지 않는 손님과 함께 호텔 외에도 또 다른 24/7 운영을 할 준비가 되셨습니까 (자체 역학을 만들 수 있습니다!)?
기존 호텔 운영에 주거용 증축을 여전히 추진하고 있습니까? 나이트 프랭크(Knight Frank )는 소규모 호텔이나 브랜드가 없는 호스피탈리티 브랜드의 진입을 주목해야 할 새로운 트렌드로 꼽았습니다. 마케팅 전략과 관련하여 고객은 귀하의 브랜드와 연결되고 귀하가 제공하는 혜택에 참여하기를 원합니다. 당신은 공통점을 공유하는 다른 사람들과 함께 살고 사교하기를 원하는 같은 생각을 가진 고객에게 어필할 것입니다.
주거 시장은 여전히 경쟁이 매우 치열하지만 여전히 상당한 이점을 제공합니다. 그러나 번창하고 생존하기 위해서는 스스로에게 물어봐야 합니다: 내가 무엇을 더 잘할 수 있는지, 그리고 어디에서 경쟁업체와 다를 수 있는지 말입니다. 그레이엄 어소시에이츠(Graham Associates )의 크리스 그레이엄(Chris Graham)은 서비스 아파트 시장이 더 이상 기존 럭셔리 업체의 전유물이 아니기 때문에 훨씬 더 많은 3성급 또는 4성급 업체가 서비스 아파트 시장에 진출할 것으로 예측합니다.
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