알렉스 코헨(Alex Cohen), Compass 커머셜 스페셜리스트
2016년 8월부터 2017년 7월까지 미국에서 WeWork보다 더 많은 오피스 공간을 임대한 곳은 Amazon뿐입니다. 공유 오피스 공간(여러 기업이 하나의 폐기된 오피스 공간 내에서 업무 공간을 전대하는 오피스 환경)은 여전히 미국 전체 오피스 공간의 1% 미만을 차지하고 있지만, 코워킹(AirBnB 및 Uber와 같은 다른 혁신 기업)은 특히 프리랜서, 기업가 및 기존 기업이 오피스 공간에 거주하는 장소와 방식에 큰 영향을 미치고 있습니다.
WeWork와 이그제큐티브 스위트 기업인 리저스(Regus)는 미국 내 공유 업무공간의 약 80%를 임대하고 있으며, 이는 총 3천만 평방피트에 달합니다. 하지만 현재 수백 명의 독립 코워킹 오퍼레이터가 일반적으로 15,000평방피트 미만의 공간에 근무하고 있으며, 이는 일반적인 WeWork 지점보다 훨씬 작습니다.
2010년에 설립되어 현재 19개국 53개 도시에서 216개 지점을 운영하고 있으며 100,000명 이상의 멤버를 보유한 WeWork의 폭발적인 성장과 소규모 동종 업체의 급속한 확장을 어떻게 설명할 수 있을까요?
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전통적으로 움직이지 않는 데스크톱 컴퓨터에 묶여 있던 “사무실” 작업을 어디에서나 수행할 수 있는 휴대용 모바일 장치의 거의 보편성은 “출근”에 대한 전통적인 이론적 근거를 변화시켰습니다.
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2021년까지 노동 인구의 40%로 성장할 것으로 예상되는 프리랜서 경제의 부상과 커뮤니티, 협업 및 유연성을 촉진하는 업무공간에 대한 이 부문의 수요.
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밀레니엄 세대가 오늘날 노동 인구에서 차지하는 중요성 – 밀레니엄 세대의 63%는 데스크톱에서와 마찬가지로 모바일 장치에서 작업하는 데 편안함을 느낍니다.
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코워킹 워크스페이스의 매력은 멋지고 유기적인 디자인 미학과 사업주와 직원 또는 계약자가 다른 회사와의 근접성, 그들의 인재 및 비즈니스 제안으로부터 이익을 얻을 수 있는 기회를 제공한다는 점에서 그렇습니다.
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5년 또는 10년의 기존 오피스 공간 임대와 달리, 코워킹 점유 의무는 1개월 정도로 짧을 수 있으며 좌석과 사무실의 빠른 성장 또는 축소가 가능할 수 있습니다. 코워킹 스페이스를 이용하는 개인과 회사는 가구, 공간 구축 또는 기술에 자본을 투자할 필요가 없습니다. WeWork의 “고객 절약” 프레젠테이션에서 알 수 있듯이, 특히 3,000평방피트 이하의 기업을 대상으로 한 코워킹 점유율의 밀도가 높고, 입주자가 리셉션, 컨퍼런스룸, 식료품 저장실과 같은 편의 시설 공간에만 사용되는 면적에 대해 비용을 지불할 필요가 없다는 사실은 점유율과 운영 비용을 절감합니다. 이는 코워킹 스페이스가 일반 사무실 공간보다 평방 피트당 훨씬 더 비쌀 수 있음에도 불구하고 직원당 잠재적인 점유율 절감으로 이어집니다.
직원들에게 유연성을 제공하고 새로운 오피스 공간에 대한 값비싼 자본 투자를 피하거나 연기하고자 하는 대기업조차도 상당한 코워킹 점유율을 약속하고 있습니다. 예를 들어, IBM은 최근 유니버시티 플레이스(University Place)에서 600명의 직원에게 서비스를 제공하기 위해 70,000평방피트의 WeWork 지점 전체를 임대했습니다. 또한 Microsoft는 뉴욕에 본사를 둔 영업 팀을 위해 300개의 WeWork 멤버십을 구매 하여 전 세계 모든 WeWork 지점에서 일할 수 있도록 했습니다.
전통적인 오피스 공간은 어떻게 파괴되고 있을까요? 다음은 세 가지 예입니다.
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전문 서비스 기업은 분산을 위해 고정된 작업 공간을 덜 강조하고 있습니다. 이러한 추세는 전통적인 임대 사무실 공간에 대한 전반적인 수요를 감소시킬 것이며, Amazon이 새로운 두 번째 본사 시설을 계획하고 있는 것처럼 캠퍼스 환경에서 점유를 집중하고 통합하기를 원하는 TAMI(기술, 광고, 미디어 및 정보) 회사의 영업 및 고객 지향 기능으로 확장될 것입니다.
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소유주가 헤지 펀드 및 사모 펀드 회사와 같은 부티크 금융 임차인에게 어필하기 위해 종종 더 작은 공간(10,000평방피트 미만)을 미리 짓는 최상위 클래스 A 오피스 빌딩의 영역을 벗어나면 코워킹 효율성과 매력과 경쟁할 수 없기 때문에 더 적은 수의 건물주가 사라지고 소규모 사무실 공간을 지을 것입니다.
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코워킹 스페이스의 유연성과 경쟁하기 위해 임대주는 임차인에게 더 짧은 임대 의무를 제공해야 하며, 이는 단기 임대에 비해 자본 투자와 거래 비용 및 인센티브를 상각하는 데 재정적으로 어려움을 초래합니다.
부동산 업계의 전문가로서, Guidepoint를 통해 여러분과 통화하여 코워킹과 코워킹이 부동산에 미치는 영향에 대해 더 자세히 이야기할 수 있게 되어 기쁩니다.
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